미국 경제의 뜨거운 감자 중 하나인 2017년 감세 및 일자리 법안(Tax Cuts and Jobs Act, 이하 TCJA)의 일몰 시한이 올해 말로 다가오면서, 미국 가계 경제, 특히 주택 소유자들에게 미칠 영향에 대한 우려가 커지고 있다. 세금 관련 논의가 납세 기간 직후에는 다소 수면 아래로 가라앉는 경향이 있지만, 이번 사안의 파급력은 단순한 연례행사를 넘어설 것으로 보인다.
카토 연구소(Cato Institute)가 최근 발표한 ‘2025년 재정 정책 전국 설문조사’에 따르면, 미국인의 81%가 세금 인상을 감당하기 어렵다고 응답했으나, 정작 TCJA의 만료 사실을 인지하고 있는 비율은 45%에 불과한 것으로 나타났다. 이러한 인식 부족은 특히 주택 소유자들에게 예상치 못한 재정적 부담으로 작용할 수 있다는 점에서 주목된다. TCJA의 종료는 주택 관련 공제 축소, 재산 관련 세금 공제 항목 변경 등 광범위한 변화를 초래하며, 이미 높은 주거 비용에 시달리는 가계에 추가적인 압박을 가할 수 있다.
주택 소유자 대다수, 세금 인상 가능성 인지 못 해
미국인의 절반 이상(55%)이 2017년 감세 조치가 곧 종료된다는 사실을 모르고 있다는 점은 시사하는 바가 크다. 주택 소유자들에게 이러한 정보 격차는 심각한 결과로 이어질 수 있다. TCJA가 만료되면 가계 재정에 직접적인 영향을 미치는 몇 가지 주요 세법 변경 사항이 발생한다.
첫째, 모기지 이자 공제(Mortgage Interest Deduction)의 중요성이 다시 부각될 수 있다. TCJA는 표준 공제액을 대폭 상향 조정하여 많은 주택 소유자가 항목별 공제 대신 표준 공제를 선택하도록 유도했다. 그러나 TCJA가 만료되어 표준 공제액이 2017년 이전 수준으로 돌아가면, 더 많은 주택 소유자가 모기지 이자를 공제받기 위해 항목별 공제를 고려할 가능성이 커진다. 다만, 모기지 규모가 작거나 오래된 주택 소유자에게는 그 혜택이 제한적일 수 있다.
둘째, 확대되었던 자녀 세액 공제(Child Tax Credit)가 축소된다. 이는 자녀가 있는 가구에 연간 수천 달러의 세금 감면 혜택을 제공했던 조항으로, 축소될 경우 해당 가구의 전체적인 세금 부담이 증가할 것이다.
셋째, 상속세(Estate Tax) 면제 한도가 현재의 절반 수준으로 줄어들 예정이다. 이는 자녀에게 재산을 상속하려는 주택 소유자들의 장기적인 상속 계획에 영향을 미칠 수 있다.
대부분의 주택 소유자는 단기적인 세금 연도보다는 수십 년 단위의 장기적인 재정 계획을 세운다. 자녀 학자금, 은퇴 자금, 주택 개보수 비용, 그리고 계속해서 상승하는 보험료 등을 고려해야 하기 때문이다. 만약 TCJA가 새로운 대책 없이 그대로 만료된다면, 이러한 장기 계획들은 상당 부분 차질을 빚을 수밖에 없다.
고세율 주의 주택 소유자들의 뜨거운 감자, SALT 공제 상한선 논쟁
2017년 세법에서 가장 논란이 많은 조항 중 하나는 주 및 지방세(State and Local Taxes, 이하 SALT) 공제액을 연방 소득세 신고 시 1만 달러로 제한한 것이다. 이 조항은 주택 소유자가 재산세와 주 소득세에 대해 공제받을 수 있는 금액을 크게 줄였다.
카토 연구소에 따르면, 초기에는 미국인의 64%가 이 상한선을 연장하는 데 지지 의사를 표명했다. 고세율을 부과하는 주들이 연방 세금 공제를 이용해 공격적인 지방세 정책을 상쇄하는 것을 막는 안전장치로 여겼기 때문이다. 그러나 이 정책이 “이중 과세”, 즉 동일 자산에 대해 주 정부와 연방 정부 양쪽에서 과세하는 것으로 설명되자 여론은 반전되어, 57%의 미국인이 SALT 공제 상한선 폐지를 지지하는 것으로 나타났다.
특히 뉴저지(New Jersey), 뉴욕(New York), 캘리포니아(California)와 같이 재산세와 주택 가격이 최근 몇 년간 급등한 주의 주택 소유자들에게 이 상한선은 이미 주택 보유 비용을 더욱 상승시키는 요인이 되었다. 전반적인 세금 부담이 증가하는 상황에서 공제 혜택마저 제한되었기 때문이다. 뉴저지의 경우, 미국 내에서도 재산세율이 높은 주로 꼽히는 만큼 SALT 공제 상한선 조정 여부는 지역 주민들의 초미의 관심사다.
표준 공제와 항목별 공제의 줄다리기, 만료 시 득실은?
TCJA의 가장 큰 변화 중 하나는 표준 공제액을 두 배로 늘린 것이었다. 이는 많은 미국인의 세금 신고 절차를 간소화했지만, 동시에 일부 주택 소유자들이 한때 주택 구입의 재정적 매력을 높였던 모기지 이자 항목별 공제 대신 표준 공제를 선택하게 만들었다.
TCJA가 만료되면 표준 공제액은 2017년 이전 수준으로 줄어들고, 이에 따라 더 많은 주택 소유자가 다시 항목별 공제를 고려하게 될 가능성이 있다.
일부, 특히 모기지 규모가 크고 상당한 재산세를 납부하는 고세율 주의 주택 소유자들은 TCJA 만료 후 항목별 공제를 통해 약간의 세금 절감 효과를 볼 수도 있다. 예를 들어, 1만 달러의 SALT 공제 상한선이 철폐된다면 이들은 주 및 지방세를 전액 공제받을 수 있게 된다.
그러나 대부분의 미국인에게 그 득실은 그리 유리하지 않을 전망이다. 소득세율 인상, 자녀 세액 공제 축소, 표준 공제액 감소 등이 항목별 공제에서 얻는 이익을 상쇄할 가능성이 높다. 더욱이 현재 주택 담보 대출의 대다수가 5% 미만의 낮은 이자율로 고정되어 있어, 많은 모기지가 이들 다른 조치의 복합적인 효과만큼 큰 세금 감면 혜택을 제공할 만큼 충분한 이자를 발생시키지 않는다.
이런 상황에서 재산세와 주택 보험료는 계속해서 상승하고 있어, 주택 소유자들은 늘어나는 청구서와 줄어드는 연방 공제 혜택이라는 이중고에 직면하게 된다.
부동산 시장, 그 여파를 체감할 수도
세금 정책이 일상적인 주택 시장 동향과 동떨어져 보일 수 있지만, 부동산 시장에 미치는 영향은 상당할 수 있다. 미국인의 43%는 감세 조치 만료가 경제에 해를 끼칠 것이라고 믿고 있으며, 이러한 우려는 주택 부문에서 가장 두드러지게 나타날 수 있다.
만약 주택 소유자들이 주요 공제 및 세액 공제 혜택을 잃게 되면 가처분 소득이 줄어들 수 있으며, 이는 구매력과 소비자 신뢰도 하락으로 이어질 수 있다. 판매자들은 더 적은 수의 구매자들이 고가 주택 구매를 시도하거나 망설이게 되면서 시장 둔화에 직면할 수 있다.
이미 주택 구입 능력 문제가 심각한 시장에서, 미미한 세금 인상조차도 수요를 냉각시키고, 가격 추세를 재편하며, 수백만 명의 장기적인 주택 계획을 지연시킬 수 있다. 특히 뉴저지와 같이 주택 가격이 높은 지역에서는 이러한 변화가 더욱 민감하게 작용할 수 있다.
주택 소유자들이 지금 할 수 있는 일
의회가 TCJA의 향후 방향을 고심하는 동안, 주택 소유자들은 당황할 필요는 없지만 대비는 해야 한다. 첫 번째 단계는 세무 전문가나 공인회계사(CPA)와 상담하여 TCJA 만료 후 본인의 세금 보고서가 어떻게 달라질 수 있는지 이해하는 것이다.
이 세금 법안의 핵심은 특정 정당의 입장이 아니다. 이는 실제 가계의 재정, 실제 가정, 그리고 미래를 확신을 갖고 계획할 수 있는 능력에 관한 논쟁이다. 수백만 명의 미국인에게 TCJA의 만료는 단순한 뉴스 헤드라인이 아니라, 가정의 중대한 문제이다. 그리고 시간은 계속 흐르고 있다. 부동산 전문가들은 이러한 세제 변화가 주택 시장에 미칠 단기적 및 장기적 영향을 예의주시하며, 고객들이 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있도록 지원하는 것이 중요하다고 입을 모은다.
