뉴저지 포함 미 전역 재산세 상승세 지속… 주택 소유주 부담 가중
전문가들 “과다 부과된 세금, 적극적 이의 신청으로 환급 가능성 높여야”

미국 전역에서 재산세가 지속적으로 상승하며 주택 소유주들의 재정적 부담이 커지고 있다. 전국 중간 재산세액은 3,500달러로 2023년 대비 2.3% 증가한 것으로 나타났다. 특히, 뉴저지, 뉴욕, 캘리포니아 등 일부 지역에서는 연간 1만 달러 이상의 재산세를 납부하는 카운티가 16곳에 달하는 것으로 조사되어 해당 지역 주민들의 시름이 깊어지고 있다. 세금 재단(Tax Foundation)의 연구에 따르면, 이들 카운티는 높은 주택 가치와 세율이 복합적으로 작용한 결과로 분석된다.

문제는 많은 주택 소유주들이 자신에게 부과된 재산세가 적정한지조차 제대로 인지하지 못하고 있다는 점이다. 부동산 정보 업체 리얼터닷컴(Realtor.com®)의 조사에 따르면, 미국 주택 소유주의 거의 절반이 재산세를 과다 납부하고 있을 가능성이 있는 것으로 나타났다. 하지만 재산세 이의 신청 절차가 카운티, 시, 심지어 타운별로 매우 상이하고 복잡하여 많은 이들이 정당한 권리 행사를 포기하는 경우가 많다.

재산세 이의 신청, 왜 그리고 어떻게 해야 하나?

주택 소유주들은 재산세율 자체에 대해서는 이의를 제기할 수 없지만, 주택의 과세 대상 가치인 ‘공시지가(Assessed Value)’에 대해서는 이의를 제기할 권리가 있다. 공시지가가 실제 시장 가치보다 높게 평가되었다고 판단될 경우, 관할 평가기관에 이의 신청을 제출하고 그 근거를 제시함으로써 세금 감면을 기대할 수 있다.

일반적으로 주택 소유주들은 비교 시장 분석(Comparative Market Analysis, CMA) 자료나 기타 증빙 자료를 통해 자신의 주택이 과대평가되었음을 입증해야 한다. 비교 시장 분석이란, 최근에 판매된 유사한 조건의 주변 주택들의 매매가를 기준으로 현재 자신의 주택 가치를 평가하는 방법이다.

마이클 앤 어소시에이츠(Michael & Associates)의 벤 마이클(Ben Michael) 변호사는 재산세 이의 신청에 반드시 법률 대리인이 필요한 것은 아니라고 언급했다. 그는 청문회가 열리더라도 비교적 비공식적으로 진행되는 경우가 많아 주택 소유주들이 직접 자신의 주장과 증거를 제시할 수 있다고 설명했다. 최근 리얼터닷컴(Realtor.com)에서는 주택 소유주가 자신의 주택 평가액을 유사 주택과 비교하고, 이의 신청 시 증거로 활용할 수 있는 비교 부동산 데이터를 제공하는 새로운 도구를 출시하여 이러한 과정을 돕고 있다.

그러나 평가의 정확성을 입증하는 과정은 복잡할 수 있으며, 이러한 절차에 익숙하지 않은 주택 소유주에게는 전문가의 도움이 유리할 수 있다. 마이클 변호사 또한 자신의 주장을 어떻게 입증해야 할지 잘 모르는 경우 변호사와 협력하는 것이 나쁘지 않은 선택이 될 수 있다고 덧붙였다.

이의 신청 마감일 확인은 필수

재산세 이의 신청의 첫 단계는 해당 지역 평가사무소(Assessor’s Office)에 문의하여 정확한 절차와 마감일을 확인하는 것이다. 대부분의 경우, 주택 소유주들은 평가 통지서(Assessment Notice)를 받은 후 정해진 기간 내에 이의 신청을 제기해야 한다. 일부 지역에서는 통지서 발급 시기와 관계없이 연간 정해진 마감일이 있을 수도 있다. 규칙은 다르지만 핵심은 동일하다. 자신의 부동산이 과대평가되었다고 생각한다면, 그 평가에 이의를 제기하여 잠재적으로 세금 부담을 낮출 권리가 있다는 것이다.

다음은 미국 내 재산세 부담이 가장 높은 16개 카운티 중 뉴저지와 뉴욕 주요 카운티의 이의 신청 절차 및 마감일에 대한 정보다.

뉴저지(New Jersey) 주요 카운티별 이의 신청 안내

뉴저지 주의 많은 카운티가 높은 재산세 부담 지역으로 꼽힌다. 각 카운티별 절차를 숙지하는 것이 중요하다.

• 버겐 카운티(Bergen County): 유효 세율 1.6859%. 주택 소유주는 매년 4월 1일까지, 또는 각 자치구(borough)에서 평가 통지서를 우편으로 발송한 날로부터 45일 중 더 늦은 날짜까지 버겐 카운티 조세위원회(Bergen County Board of Taxation)에 이의 신청을 제출해야 한다. 주택 평가액이 75만 달러 이상인 경우, 카운티를 거치지 않고 뉴저지 주 조세 법원(New Jersey State Tax Court)에 직접 항소할 수 있다. 카운티 위원회의 결정에 불복할 경우, 최종 판결일로부터 45일 이내에 주 조세 법원에 항소할 수 있다.
• 에식스 카운티(Essex County): 유효 세율 2.0229%. 재평가 또는 재산정 대상이 아닌 지자체의 경우 4월 1일까지 이의 신청을 마쳐야 한다. 어빙턴(Irvington)이나 웨스트 오렌지(West Orange)와 같이 재평가된 지역은 5월 1일까지 신청할 수 있다. 모든 서류는 마감일 오후 4시까지 실제 접수되어야 한다. 다른 뉴저지 카운티와 마찬가지로, 최종 판결일로부터 45일 이내에 뉴저지 주 조세 법원에 항소 가능하다.
• 헌터든 카운티(Hunterdon County): 유효 세율 2.0050%. 헌터든 카운티 조세위원회에 4월 1일까지 이의 신청 청원서(Petition of Appeal)를 제출해야 한다. 단, 지역 전체에 대한 재평가 또는 재산정이 이루어진 구역은 마감일이 5월 1일로 연장된다.
• 몬머스 카운티(Monmouth County): 유효 세율 1.7654%. 세금 이의 신청은 매년 11월 20일부터 다음 해 1월 15일 사이에 제출해야 한다. 청문회는 보통 1월 15일 마감 이후에 열리지만, 그 전에 합의에 이를 수도 있다. 청문회 참석은 의무이며, 불참 시 이의 신청이 기각될 수 있다.
• 모리스 카운티(Morris County): 유효 세율 1.7955%. 이의 신청은 4월 1일 이전에 제출해야 한다. 부동산 평가액이 100만 달러 이상인 경우, 카운티 대신 뉴저지 주 조세 법원에 직접 항소할 수 있다. 주장을 뒷받침할 비교 매매 데이터를 준비해야 한다.
• 퍼세익 카운티(Passaic County): 유효 세율 2.2761%. 세금 이의 신청은 매년 2월 3일부터 4월 1일 사이에 제출해야 한다. 모든 이의 신청 청문회는 대면으로 진행되므로, 이의를 제기할 경우 일정을 미리 조정해야 한다.
• 서머셋 카운티(Somerset County): 유효 세율 1.9090%. 세금 이의 신청 마감일은 1월 15일이다. 부동산 평가액이 75만 달러 이상인 경우, 뉴저지 주 조세 법원에 직접 제소할 수 있는 옵션이 있다.
• 유니언 카운티(Union County): 유효 세율 2.0460%. 유니언 카운티의 세금 이의 신청 마감일은 4월 1일이다. 이의 신청은 온라인 또는 직접 방문하여 제출할 수 있으며, 지연이나 거부를 피하기 위해 모든 서류가 완벽하게 준비되었는지 확인해야 한다.

뉴욕(New York) 주요 카운티별 이의 신청 안내

뉴저지 인근 뉴욕 주의 일부 카운티 역시 높은 재산세로 잘 알려져 있다.

• 낫소 카운티(Nassau County): 유효 세율 1.5183%. 2025년 과세 연도의 경우, 낫소 카운티의 이의 신청 기간은 2025년 1월 2일부터 3월 3일까지다. 중복 신청은 허용되지 않으며, 부동산당 하나의 이의 신청만 가능하고 중복 시 거부된다.
• 뉴욕 카운티(New York County – 맨해튼): 유효 세율 0.9019%. 맨해튼에서 재산세에 이의를 제기하려면 먼저 재산 가치 통지서(Notice of Property Value)를 검토해야 한다. 통지서에 ‘유효 시장 가치(effective market value)’가 명시되어 있다면, 실제 시장 가치가 그보다 낮다는 것을 입증해야 세무위원회(Tax Commission)에 강력한 주장을 펼칠 수 있다. 이의 신청 마감일은 부동산 유형에 따라 다르다. 클래스 1 부동산(대부분의 1-3가구 주택)은 3월 15일, 클래스 2, 3, 4 부동산(코업, 콘도, 상업용 및 산업용 건물 포함)은 3월 1일이 마감일이다.
• 웨스트체스터 카운티(Westchester County): 유효 세율 1.5666%. 웨스트체스터 카운티에서는 재산세 이의 신청이 카운티 자체가 아닌 타운이나 시 단위로 처리된다. 먼저 해당 지역 평가사무소를 통해 부동산 평가액을 확인해야 한다. 뉴욕 주 전역에서 사용되는 것과 동일한 불만 제기 양식인 RP-524 양식을 제출해야 한다. 신청서 제출 마감일은 통상적으로 6월 세 번째 화요일이지만, 지자체에 따라 정확한 날짜가 다를 수 있다. 용커스(Yonkers), 뉴로셸(New Rochelle), 화이트 플레인스(White Plains), 마운트 버논(Mount Vernon) 등 특정 타운이나 시에 마감일을 반드시 확인해야 한다.

결론: 적극적인 정보 확인과 준비가 절세의 첫걸음

재산세 이의 신청 절차는 지역마다 상이하고 마감일이 엄격하므로, 주택 소유주들은 사전에 해당 지역의 규정을 면밀히 파악하고 필요한 서류를 철저히 준비하는 것이 중요하다. 비록 과정이 다소 번거롭게 느껴질 수 있지만, 성공적인 이의 신청은 상당한 세금 절감으로 이어질 수 있다. 전문가들은 과도하게 책정된 재산세에 대해 적극적으로 이의를 제기함으로써 불필요한 지출을 줄이고 가계 재정에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다고 조언한다. 주택 소유주로서 자신의 권리를 인지하고 현명하게 대처하는 자세가 그 어느 때보다 요구되는 시점이다.

Skyrocketing Property Taxes: A Comprehensive Guide to Appealing Your Assessment in Key Counties

Property taxes continue their upward trend across the U.S., including New Jersey, placing a growing burden on homeowners.
Experts advise homeowners to proactively appeal over-assessments to potentially secure tax refunds.

Across the United States, property taxes are steadily climbing, significantly increasing the financial strain on homeowners. The national median property tax bill has reached $3,500, a 2.3% increase compared to 2023. Notably, 16 counties, primarily in high-cost states like New Jersey, New York, and California, see homeowners paying over $10,000 annually in property taxes, according to research from the Tax Foundation. This situation is attributed to a combination of high property values and substantial tax rates in these areas.

A significant concern is that many homeowners may not be aware that they could be overpaying. Research from Realtor.com® suggests that nearly half of U.S. homeowners might be paying more in property taxes than they should. However, the appeals process is notoriously complex and varies dramatically by county, city, or even town, leading many to forgo their right to challenge their assessment.

Understanding Property Tax Appeals: Why and How?

While homeowners cannot challenge the actual tax rate, they have the right to dispute the assessed value of their home, which is the portion of the home’s value subject to taxation. If a homeowner believes their property’s assessed value is higher than its actual market value, they can file an appeal with their local assessor and provide evidence to support their claim, potentially leading to a lower tax bill.

Typically, homeowners present a Comparative Market Analysis (CMA) or other forms of evidence to demonstrate that their home has been overvalued. A CMA involves comparing the subject property to similar, recently sold properties in the vicinity to estimate its current market value.

Ben Michael, an attorney at Michael & Associates, mentioned that legal representation is not always necessary for a property tax appeal. He explained that hearings, if they occur, tend to be informal, allowing homeowners to present their own testimonials and evidence. To aid in this, Realtor.com recently launched a new tool that allows homeowners to compare their home’s assessment value with that of similar homes, providing a set of comparable property data that can be used as evidence.

However, proving the accuracy of an assessment can be intricate. Homeowners uncomfortable with navigating these complexities might benefit from professional assistance. Michael also noted that working with an attorney could be advantageous, “especially if you don’t really know how to prove your claims.”

Crucial Deadlines for Appealing Assessed Value

The first step in any appeal is to contact your local assessor’s office to understand local procedures and deadlines. In most cases, homeowners have a specific window to file an appeal after receiving their assessment notice. In other areas, a fixed annual deadline applies to all appeals, regardless of when notices are issued. While rules differ, the core principle remains: if you believe your property is overvalued, you have the right to challenge that valuation.

Below is information on when and how to appeal in some of the highest-taxed counties in New Jersey and New York.

New Jersey: Navigating Appeals in Key Counties

Many New Jersey counties are among those with the highest property tax burdens. Understanding each county’s specific process is vital.

• Bergen County, NJ: (Effective Tax Rate: 1.6859%) Homeowners must file an appeal with the Bergen County Board of Taxation by April 1, or 45 days from the date assessment notifications are mailed by the borough, whichever is later. If a home is assessed for more than $750,000, an appeal can be filed directly with the New Jersey State Tax Court. If an appeal to the county board is unsuccessful, it can be further appealed to the State Tax Court within 45 days of the final judgment.
• Essex County, NJ: (Effective Tax Rate: 2.0229%) For non-revalued and non-reassessed municipalities, appeals must be filed by April 1. For revalued and reassessed districts like Irvington and West Orange, the deadline is May 1. All documents must be physically received by 4 p.m. on the deadline. Appeals of the county’s decision can be made to the New Jersey State Tax Court within 45 days of the final judgment.
• Hunterdon County, NJ: (Effective Tax Rate: 2.0050%) A Petition of Appeal must be filed with the Hunterdon County Board of Taxation by April 1. An exception exists for districts that have undergone a district-wide revaluation or reassessment, where the deadline is extended to May 1.
• Monmouth County, NJ: (Effective Tax Rate: 1.7654%) Tax appeals must be filed between November 20 and January 15. Hearings typically occur after the January 15 deadline, though settlements can be reached beforehand. Attendance at the hearing is mandatory; failure to attend may result in dismissal.
• Morris County, NJ: (Effective Tax Rate: 1.7955%) Appeals must be filed before April 1. If a property is assessed at $1,000,000 or more, the appeal may be filed directly with the Tax Court of New Jersey. Be prepared to submit comparable sales data.
• Passaic County, NJ: (Effective Tax Rate: 2.2761%) Tax appeals must be filed between February 3 and April 1. All appeal hearings are conducted in person, requiring appellants to plan accordingly.
• Somerset County, NJ: (Effective Tax Rate: 1.9090%) The tax appeal deadline is January 15. If a property’s assessed value is $750,000 or more, homeowners have the option to file directly with the Tax Court of New Jersey.
• Union County, NJ: (Effective Tax Rate: 2.0460%) The tax appeal deadline is April 1. Appeals can be filed online or in person. Ensure all documentation is complete to avoid delays or denial.

New York: Appeal Guidelines for Key Counties

Several counties in neighboring New York State also face high property taxes.

• Nassau County, NY: (Effective Tax Rate: 1.5183%) For the 2025 tax year, the appeal window runs from January 2 to March 3, 2025. Only one appeal per property is allowed; duplicate applications will be denied.
• New York County, NY (Manhattan): (Effective Tax Rate: 0.9019%) To appeal property taxes in Manhattan, start by reviewing your Notice of Property Value. If it lists an “effective market value,” you must demonstrate that your property’s actual market value is lower to have a strong case with the Tax Commission. Appeal deadlines vary by property type: March 15 for Class 1 properties (most 1–3 family homes) and March 1 for Class 2, 3, and 4 properties (including co-ops, condos, commercial, and industrial buildings).
• Westchester County, NY: (Effective Tax Rate: 1.5666%) Property tax appeals are handled at the town or city level, not by the county. Check your property’s assessed value through your local assessor’s office. You’ll need to file Form RP-524. The deadline is typically the third Tuesday in June, but confirm with your specific town or city (e.g., Yonkers, New Rochelle, White Plains, Mount Vernon) as dates can vary.

Conclusion: Proactive Information Gathering is Key to Tax Savings

The property tax appeal process varies by locality, and deadlines are strict. Homeowners should meticulously research their local regulations and prepare all necessary documentation in advance. While the process may seem daunting, a successful appeal can lead to significant tax savings. Experts advise that actively challenging over-assessments can reduce unnecessary expenses and positively impact household finances. In an era of rising costs, understanding and exercising one’s rights as a homeowner is more critical than ever.